【40代教員の退職カウントダウン133：退職まで残り3年1ヶ月】
はじめに｜「返済額が変わらないから大丈夫」…本当に？
最近、日本でも住宅ローン金利が上昇傾向にあります。
これまでの超低金利が長く続いたぶん、今の「金利が上がる局面」に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
特に教員は、給与が安定している一方で、金融を体系的に学ぶ機会が少なく、
- 「変動金利でも、5年ルールがあるから返済額は上がらない」
- 「125%ルールがあるなら、上がっても大したことない」
といった“安心”が、いつの間にか制度の誤解になっていることがあります。
結論から言うと、5年ルールと125%ルールは、「返済額が上がらない仕組み」ではありません。
「上がり方を遅らせ、急上昇を抑える仕組み」です。
この記事では、教員が家を買う前後に知っておきたい「金利上昇の仕組み」を、できるだけわかりやすく整理します。
私は40代の小学校教務主任（担任兼務）で、2028年度末に正規教員を退職予定です。
※詳しくはこちら → 【私が退職しようと決意した具体的経緯】
そもそも住宅ローン金利が上がると何が起きる？
住宅ローン金利が上がると、基本的にはこうなります。
- 利息が増える
- 同じ返済額なら、元金が減りにくくなる
- いずれ返済額が見直され、月々の負担が増える可能性がある
ここで重要なのが、変動金利型では「金利の見直し」と「返済額の見直し」が別物だという点です。
変動金利の基本｜金利は半年ごとに見直される
変動金利型の住宅ローンは、一般的に金利の見直しが半年ごとに行われます。
ただし、ここで多くの人が誤解しやすいのが、金利が上がった＝すぐ返済額が上がるではない、という点です。
その理由が次の「5年ルール」「125%ルール」です。
5年ルールとは？｜返済額を5年間固定する「だけ」
5年ルールとは、ざっくり言うとこうです。
- 金利が変わっても、毎月の返済額は原則5年間変えない
メリットは、金利が上がっても家計がすぐに崩れないこと。
「急な値上がりから守る緩衝材」のような仕組みです。ただし、ここに落とし穴があります。
5年ルールの注意点
返済額が変わらない間も、金利が上がれば利息は増えます。
その結果、
- 返済額の中で利息の割合が増える
- 元金に回る分が減る
- 元金が思ったより減らない（＝“進みが遅い”）
ということが起きます。
つまり変わらないのは「月々の返済額」であって「返済総額」がしっかり増えていると言うことです。
125%ルールとは？｜「上がるときの上限」をつけるだけ
125%ルールは、5年ごとの返済額見直しのときに、
- 新しい返済額は、直前の返済額の 最大1.25倍まで
という上限をつける仕組みです。
例えば、月10万円払っていた人は、次の見直しで最大12万5千円まで。
これも「安心材料」に見えますが、ここでも誤解が起きやすいです。
125%ルールの注意点
上限があるのは「返済額」であって、利息が減るわけでも、総返済額が減るわけでもありません。
金利上昇が大きいと、125%まで上げても利息の増加に追いつかない場合があります。
いちばん怖いのは「未払利息」｜払っているのに残高が増える
金利が上がりすぎると、極端な場合、
毎月の返済額 ＜ 毎月の利息
という状態が起こり得ます。
そうすると、利息を払いきれない分が 未払利息 となり、ローン残高に上乗せされてしまうことがあります。
未払利息の具体例
まず、住宅ローンの毎月の返済額は、次の2つでできています。
- 利息（銀行に払う使用料）
- 元金（借りたお金の返済）
たとえば、毎月 77,900円 払っている場合でも、その内訳は利息 ＋ 元金 ＝ 77,900円です。
① 金利が低いとき（当初0.5%）
借入3,000万円・金利0.5%の場合、
最初の頃の毎月の内訳は、おおよそこんなイメージです。
- 利息： 約12,500円
- 元金： 約65,400円 → 合計：77,900円
👉 この状態なら、毎月しっかり元金が減っていきます。
②金利が急上昇したとき
ここで金利が 3.5% に上がったとします。
すると、残高3,000万円に対する毎月の利息は、 約87,500円になります。
しかし、5年ルールがあるため、毎月の返済額は77,900円（据え置き）のままです。
③ 何が起きるか（ここが重要）
このとき、
- 払うべき利息：87,500円
- 実際に払っている額：77,900円
👉 利息だけで9,600円足りません。
つまり、
- 元金は1円も減らない
- それどころか、払えなかった利息9,600円が残る
この 9,600円 が、「未払利息」 です。
④ 未払利息はどう処理されるのか
銀行は、この未払利息を
- 「まあ、払わなくていいですよ」
とはしてくれません。
実際には、払えなかった利息をローン残高に上乗せします。
つまり、3,000万円 → 3,000万9,600円というように、毎月、借金が増えていく 状態になります。
⑤ これが続くとどうなる？
この状態が1か月なら、影響は小さいです。
しかし、
- 毎月 約9,600円 × 12か月 → 年間 約11万5,000円
- これが5年間続くと → 約58万円分、残高が増える
という計算になります。
しかもこの間、元金はほとんど減っていません。
⑥ なぜ「かなり危険」なのか
この状況を、日常の感覚で言い換えると、
毎月きちんと支払いをしているのに、通帳を見ると借金が増えている
という状態です。
しかも多くの場合、
- 返済額は変わらない
- 銀行から「危険です」と連絡が来るわけでもない
ため、気づきにくいのが最大の問題です。
5年ルールや125%ルールは「見えにくくする」仕組みでもある
5年ルール・125%ルールは、
- 返済額が急に上がらない
- 家計がすぐ壊れない
というメリットがあります。
一方で、
- 利息が増えても見えにくい
- 元金が減っていないことに気づきにくい
- 未払利息が静かに積み上がる
という 「静かなリスク」 をはらんでいます。
「5年ルールは、守ってくれる制度ではあるけれど、放っておくと“借金が増える時間”にもなり得る」
この理解があるだけで、住宅ローンの見え方は大きく変わります。
変動金利 vs 固定金利｜教員はどう考える？
ここからは、教員の住宅購入を想定して整理します。
変動金利の強み
- いまの返済負担が軽くなりやすい
- 金利が下がれば恩恵を受けられる
変動金利の弱み
- 金利上昇の影響を借り手が受ける
- 5年ルールで「気づきにくい形で元金が減らない」
- 場合によって未払利息リスク
固定金利の強み
- 返済額が確定し、家計管理がしやすい
- 金利上昇局面では「保険」になる
- 精神的ストレスが減る（ここ、教員には地味に効きます）
固定金利の弱み
- 当初の金利が高めになりやすく、月々が重い
- その後金利が上がらなければ、総支払額が不利になる可能性
教員がやっておきたい「金利上昇への備え」チェックリスト
変動・固定どちらを選ぶにしても、ここは押さえておくと強いです。
- □ 自分のローンに5年ルール・125%ルールが本当にあるか確認した
- □ 「金利が〇%まで上がったら月返済はいくら？」を試算した
- □ 返済額が据え置きでも「元金が減っているか」を毎年チェックするつもり
- □ 繰上返済に回せる“防衛資金”を確保している
- □ もし返済額が1.25倍になっても生活が回るか確認した
まとめ｜5年ルール・125%ルールは「安心」ではなく「猶予」
5年ルール・125%ルールは、急な金利上昇から守ってくれる面があります。
でも本質は、
- 返済額が上がらない仕組みではない
- 上がるのを「遅らせる」仕組み
- その間に元金が減りにくくなる
というものです。
教員は忙しく、金融の情報は後回しになりがちです。
だからこそ、「知らないまま借りる」より、「仕組みを理解して借りる」
これだけで、将来の選択肢が大きく変わります。
次回は私が実際に家を購入した時のエピソードを紹介します。
今家の購入に迷っている先生方の参考になれば幸いです。
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